Leopoldo Arnaiz Eguren analiza las causas de la escasez de vivienda asequible en España

La falta de vivienda asequible en España se ha convertido en uno de los problemas sociales más relevantes del momento. Analizamos con el arquitecto y urbanista Leopoldo Arnaiz Eguren las razones económicas, urbanísticas y financieras que dificultan responder a una demanda creciente y persistente.

P. ¿Cuál es hoy el principal desafío para hacer vivienda asequible en España?

El reto es triple. En primer lugar, lograr un coste de construcción reducido, en un contexto de escasez de mano de obra cualificada y aumento continuo del precio de los materiales. En segundo lugar, disponer de suelo urbanizado a precios razonables, con una oferta suficiente para cubrir la demanda. Y, en tercer lugar, acceder a financiación para el suelo, la construcción y la adquisición de viviendas.

P. ¿Cómo ha cambiado la demanda de este tipo de vivienda en los últimos años?

Ha cambiado hasta convertirse en un problema social de gran magnitud. La demanda insatisfecha crece cada año sin que se vislumbre una solución. Paralelamente, la brecha entre el crecimiento de los salarios y el precio de la vivienda sigue ampliándose. Como resultado, para muchos jóvenes acceder a una vivienda en propiedad es, sencillamente, imposible.

P. ¿Cómo se puede concretar qué es exactamente una vivienda asequible?

La definición depende exclusivamente de los ingresos salariales de quienes necesitan vivienda, ya sea una persona sola o una pareja con dos ingresos. En alquiler o compra, el esfuerzo económico no debería superar el 35 % de los ingresos anuales totales, lo que condiciona el precio final según plazos e intereses.

En España existe además una clara preferencia por la propiedad frente al alquiler, algo que desde Arnaiz consideramos positivo por su impacto en estabilidad, ahorro y revalorización.

P. Desde Arnaiz ¿Qué papel consideran que pueden jugar los arquitectos en la promoción de vivienda asequible?

Desafortunadamente, su capacidad de influencia es limitada. Principalmente podemos aportar diseños simples, repetitivos, pero dignos y con calidad arquitectónica, como en otras épocas. El objetivo es desarrollar soluciones constructivas más económicas.

Esto exige un esfuerzo de sistematización y la replicación de soluciones ya probadas para dar respuesta a este problema social.

P. ¿Cómo se podría reducir el elevado coste de la construcción?

La única solución a largo plazo es la industrialización de la construcción. Estos sistemas permiten producir más rápido y a menor coste, pero requieren una programación de producción estable que reduzca riesgos empresariales. Esto implica un profundo cambio cultural en el sector.

P. ¿Es fácil avanzar técnicamente hacia esa industrialización?

No es un camino sencillo. Requiere mayor nivel de detalle en diseño y ejecución, así como producción continua. Para que sea rentable, es necesario un volumen elevado de viviendas, lo que supone asumir un importante coste inicial.

P. Uno de los grandes problemas es la falta de suelo. ¿Cómo se podría resolver?

El problema del suelo es especialmente complejo. Desde Arnaiz consideramos prioritario agilizar la clasificación urbanística mediante planes que hoy tardan años. Después, acelerar la transformación en suelo urbanizado. Además, es necesario corregir distorsiones estructurales del urbanismo en España. Sin suelo urbanizado económico, no habrá vivienda asequible.

P. ¿Y cómo se valora desde Arnaiz el problema de la financiación?

Este es el verdadero núcleo del problema. No hay financiación para suelo, urbanización, industrialización ni construcción en fábricas. La financiación bancaria es muy limitada y comprar sin ahorros previos es imposible.

La financiación alternativa es cara y de corto plazo. Sin una nueva política financiera y fiscal, no se resolverá el problema social.

P. ¿Qué impacto podría tener una mayor colaboración entre promotores privados y administraciones públicas?

La colaboración público-privada es imprescindible debido a la complejidad administrativa. Las leyes de 2023 avanzan en esa dirección, pero todavía estamos lejos de una solución real.

Desde Arnaiz percibimos falta de realismo, coordinación y cooperación entre los actores implicados.