Cristina Bru Mundi. EPDA Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.’ Si bien este derecho fundamental se consagra en el artículo 47 de nuestra Constitución Española, su efectividad está en tela de juicio. La crisis sanitaria, que ha generado otra de carácter social, ha tambaleado los cimientos de la estabilidad económica y con ello del mercado inmobiliario. Ante las especulaciones sobre la subida y bajada de precios y la incertidumbre en la oferta y la demanda de viviendas, los locales sin uso comercial (y que no estén arrendados) pueden dar respuesta a este problema y cubrir una de las necesidades más elementales de la sociedad.
Para que esta conversión de local a vivienda sea posible, partimos de la conjunción de unos principios básicos que rigen la propiedad: la autonomía de la voluntad y el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Por lo tanto el cambio de uso queda subordinado a una serie de requisitos materiales, decorativos en su caso, urbanísticos y jurídicos, siendo estos dos últimos distintos dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que radique el local, y cuyo cumplimiento debe quedar acreditado en una escritura pública otorgada ante Notario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, previo pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y constancia en la Gerencia Territorial del Catastro.
En resumen estos trámites consisten en: i) obtener Licencia del Ayuntamiento que autorice el cambio de uso, previo pago de la pertinente tasa urbanística, junto con la Licencia de Primera Ocupación ii) un Proyecto Técnico iii) Autorización de tu Junta de Propietarios, a menos que el cambio de uso del local en vivienda esté permitido en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo iv) y dependiendo de la naturaleza de la futura vivienda podría exigirse un estudio básico de seguridad y salud o una calificación provisional para el caso de tener concedido el régimen de Vivienda de Protección Oficial.
Además para el caso de que dicho local esté gravado con hipoteca si no se altera el valor de tasación lo más frecuente es que no se precisara autorización de la entidad acreedora. Ahora bien el cambio de uso del inmueble podría ser motivo de resolución anticipada a favor de la entidad financiera o incluso implicar una modificación de alguna de las comisiones de su préstamo por lo que es aconsejable comunicar previamente el cambio de uso pretendido a la entidad financiera.
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