Sebastián Fernández: "La solución al déficit estructural de vivienda no pasa por intervenir precios, sino por poner todas las herramientas para aumentar la oferta"

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales y económicos de la Comunitat Valenciana. El crecimiento de la población, la tensión de precios en el alquiler y la compra, y la escasez de vivienda protegida dibujan un escenario complejo que afecta especialmente a jóvenes y familias con menos recursos. En este contexto, la vivienda ha pasado a ocupar un lugar central en la agenda política y en el debate público.

Sebastián Fernández, secretario autonómico de Vivienda de la Generalitat Valenciana, analiza en esta entrevista la situación actual, los desequilibrios heredados y las líneas maestras de la política impulsada por el Consell.

Respuesta: Nos encontramos, indudablemente, ante una situación compleja. Fundamentalmente por una cuestión principal: durante los ocho años de gobierno del Botànic no se impulsó ninguna vivienda pública en esta comunidad. Además, el sector con capacidad para construir fue demonizado mediante un marco normativo asfixiante que no ayudó a la reactivación ni a la producción de vivienda. 

Ante esta situación, decidimos impulsar una estrategia muy clara para revertir el desequilibrio entre oferta y demanda. Así nace el Plan Vive, que se estructura en tres ejes fundamentales. En primer lugar, la adecuación del marco normativo de la vivienda protegida para reactivar su producción. En segundo lugar, la movilización de suelo público, a través de un convenio con la Federación Valenciana de Municipios y Provincias para poner a disposición suelo tanto de la Generalitat como de los ayuntamientos. Y, en tercer lugar, la articulación sin complejos de mecanismos de colaboración público-privada. Todo ello con un objetivo claro: incrementar la oferta y revertir el déficit existente.

Trabajamos con varios parámetros. El diagnóstico parte de una realidad incuestionable: la población ha crecido de forma muy significativa en los últimos años, un 11%, lo que supone alrededor de 540.000 personas más. Este crecimiento ha ido acompañado de un fuerte incremento del precio de la vivienda, con subidas del 90 % en alquiler y del 45 % en compra. 

Además, el ritmo de construcción no es suficiente para responder a la demanda. Los datos del Banco de España y del BBVA son claros: en España se necesitan más de 600.000 viviendas. A ello se suma que la Comunitat Valenciana ha estado incluso por debajo de la media nacional en producción de vivienda. El déficit es estructural y consecuencia directa de la falta de planificación durante años. 

Nos hubiera gustado llegar al gobierno sin ocho años en blanco, pero ahora nos toca afrontar ese retraso y tratar de revertirlo. Aun así, los datos empiezan a ser optimistas. Estamos monitorizando el crecimiento de la oferta de obra nueva, tanto impulsada por la administración como reactivada por el sector privado, así como el aumento de la oferta de alquiler.

El objetivo era crear las condiciones necesarias para que, a lo largo de esta legislatura, se pudieran desarrollar hasta 10.000 viviendas de protección pública. A día de hoy, más de 4.800 viviendas del Plan Vive se encuentran en algún punto de impulso o desarrollo. 

Este gobierno ha cumplido los compromisos adquiridos. Cada año incorporamos más suelo, más licitaciones y, en consecuencia, más vivienda. Es un dato esperanzador. Seguimos trabajando intensamente y recientemente hemos anunciado nuevas licitaciones de suelo, como las de la Pobla de Vallbona. El objetivo es claro: producir vivienda mediante la colaboración público-privada y la cooperación con los ayuntamientos para corregir el desequilibrio existente.

El trabajo de colaboración interadministrativa que hemos impulsado está dando resultados muy positivos. A día de hoy, 319 municipios se han adherido al convenio marco entre la Generalitat y la FVMP para movilizar suelo municipal destinado a vivienda. 

No hay que obviar que esta es la legislatura de la vivienda. Desde todo el Consell se están impulsando medidas transversales con avances significativos para facilitar la disponibilidad de suelo. Existe una alineación total y colaboración de municipios de todos los colores políticos en la puesta a disposición de suelo. 

Además, la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo trabaja actualmente sobre más de 200 solares, algunos ya en marcha, otros en estudio y otros en fase de licitación. Estamos convencidos de que este plan seguirá avanzando y no se va a detener.

El principal cambio desde julio de 2023 es que ahora existe una política real de vivienda. En gobiernos anteriores hubo políticas aisladas, en muchos casos marcadas por un alto componente ideológico que, lejos de ofrecer soluciones, se convirtieron en un lastre para responder al problema de acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias con recursos limitados. 

La culminación de esa política errónea fue la Ley de Vivienda estatal aprobada en 2023, que según analistas y expertos ha sido un fracaso y ha generado el mayor periodo de desigualdad en el acceso a la vivienda en España, especialmente en la Comunitat Valenciana. La inseguridad jurídica que ha provocado ha llevado a muchos pequeños propietarios a retirar sus viviendas del mercado del alquiler, reduciendo la oferta y encareciendo los precios. 

Frente a ello, la Generalitat Valenciana ha definido una política clara, con objetivos y compromisos concretos, que estamos abordando con determinación, responsabilidad y siendo conscientes de que heredamos ocho años de inacción.

El módulo no es el precio de mercado, sino la condición mínima para que exista vivienda protegida. Su objetivo es aproximar el precio máximo de venta o alquiler a los costes reales de producción, que no han dejado de crecer en toda España. 

Si el precio de venta está por debajo del coste de construcción, simplemente no se construirá vivienda. Por eso, una de las medidas más eficaces sería que el Gobierno de España redujera la carga fiscal sobre la vivienda protegida, especialmente el IVA. Esto tendría un impacto directo en la capacidad de acceso de las familias. 

Dentro de nuestras competencias, la Generalitat ha implementado una política fiscal clara: reducción del ITP, programas de avales para facilitar la compra de la primera vivienda a jóvenes y bonificaciones en el IRPF para distintos colectivos.

Con recursos limitados y una demanda creciente, ¿cuáles son hoy las tres prioridades reales de su departamento?

La primera prioridad es continuar impulsando el Plan Vive. Más de 26.000 personas podrían beneficiarse, con una reserva importante para jóvenes, favoreciendo su emancipación. 

La segunda prioridad es facilitar el acceso a la vivienda a familias con menos recursos y jóvenes. Hemos invertido más de 220 millones de euros en ayudas al alquiler, bono joven y ayudas a la compra en municipios de menos de 10.000 habitantes o en riesgo de despoblación. Más de 150 ayuntamientos se han beneficiado de estas ayudas para atender a personas vulnerables. 

La tercera prioridad es mejorar la capacidad del parque público de vivienda. Estamos trabajando en su mantenimiento, rehabilitación e incremento, así como en el acompañamiento social a comunidades vulnerables. Además, estamos desarrollando un nuevo decreto que regulará el parque público, el registro de demandantes y los procedimientos de adjudicación, para ofrecer una respuesta más eficaz.

Estamos avanzando, pero el principal obstáculo sigue siendo la inseguridad jurídica generada por la Ley estatal de Vivienda. Muchos propietarios estarían dispuestos a alquilar a precios asequibles, pero temen hacerlo. 

Las políticas anteriores apostaron más por la expropiación que por la colaboración. Nosotros creemos que hay que generar confianza. Tenemos una hoja de ruta clara y avanzaremos en los próximos meses, aunque hay cuestiones que exceden nuestras competencias. Según estudios recientes, más de 150.000 viviendas han salido del mercado del alquiler tras la entrada en vigor de la ley estatal.

Algunos dirigentes de la izquierda están lanzando mensajes que no se ajustan a la realidad. Las imposiciones siempre generan consecuencias negativas. La colaboración es el camino. 

La Comunitat Valenciana gestiona un tributo propio sobre viviendas deshabitadas para grandes tenedores, cuyos ingresos han permitido reforzar programas como las ayudas al alquiler. Esto no se había hecho antes.

Es una realidad que existe y hay que afrontarla. Hemos puesto en marcha un plan integral contra la ocupación para dar seguridad y apoyo a los propietarios afectados por usurpación o inquiocupación. La administración autonómica ofrece asesoramiento, apoyo jurídico y ayudas para compensar rentas no percibidas cuando los procedimientos de desahucio se paralizan.

La Ley de Vivienda permite a las comunidades aplicar o no esta medida. Hemos decidido no hacerlo porque allí donde se ha aplicado ha tenido el efecto contrario: subida de precios, reducción de la oferta y mayor dificultad para quienes tienen menos recursos. La solución pasa por aumentar la oferta de vivienda, no por intervenir el mercado.

Todas nuestras políticas de vivienda son bandera. Las resumiría en el acuerdo por la vivienda firmado el 22 de octubre con la FVMP y más de 30 entidades públicas y privadas. Un decálogo basado en gestión eficiente del parque público, seguridad jurídica, simplificación administrativa, colaboración público-privada, impulso a cooperativas, disponibilidad de suelo, modernización del sector, marco fiscal adecuado, reconocimiento al compromiso del sector y visibilización de todas las actuaciones para mejorar la conexión entre oferta y demanda.