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Comprar una vivienda se ha convertido para muchos jóvenes en una carrera de obstáculos. En muchos casos, en misión imposible. Salarios que no siempre crecen al ritmo del precio de los pisos, alquileres elevados que dificultan ahorrar, empleos inestables y, sobre todo, la necesidad de disponer de una cantidad muy importante de dinero antes siquiera de poder firmar una hipoteca forman parte de una realidad que no puede resolverse diciendo simplemente a los jóvenes que ahorren más.
Porque ahí está una de las grandes contradicciones del sistema: muchos jóvenes podrían asumir perfectamente una cuota hipotecaria similar, e incluso inferior, al alquiler que pagan cada mes, pero no pueden comprar porque carecen de los ahorros necesarios para afrontar la entrada que exige el banco, además de los impuestos y gastos asociados.
Pero tampoco sería razonable transmitir la idea contraria: que todo depende del Estado y que las decisiones individuales carecen de importancia. El acceso a una vivienda requiere una combinación de responsabilidad personal, cultura del esfuerzo, iniciativa y responsabilidad colectiva.
Por eso, más allá de decretos fallidos, propaganda y demagogia, comparto diez consejos para los jóvenes:
1. Empezar a ahorrar cuanto antes y aprovechar especialmente los años en casa de los padres. Quien trabaja y todavía vive con sus padres se encuentra, en muchos casos, ante una oportunidad económica que probablemente no volverá a repetirse con la misma intensidad. Si no tiene que pagar alquiler, hipoteca ni buena parte de los gastos estructurales de un hogar, dedicar una parte muy importante del salario al ahorro puede permitirle construir en pocos años la entrada de una vivienda.
No se trata de dejar de vivir, sino de entender que determinados años pueden ser decisivos. Si alguien tiene unos ingresos regulares y la suerte de contar con apoyo familiar y unos gastos reducidos, quizá tenga más sentido ahorrar intensamente durante un periodo que elevar desde el primer momento su nivel de consumo hasta el máximo que le permite su sueldo.
2. Evitar grandes gastos antes de estar bien posicionado.
Un coche nuevo, un vehículo de alta gama, viajes muy costosos, tecnología constantemente renovada o determinados lujos pueden esperar. No seas imbécil y te abandones a los lujos antes de hora. Especialmente en los primeros años laborales, comprometer una parte relevante del salario en financiaciones largas puede cerrar después la puerta a una hipoteca. Olvídate de financiar compras. Si no tienes, te esperas.
Primero hay que intentar construir una base económica sólida; después habrá tiempo para mejorar el coche, viajar más o permitirse determinados caprichos con mucha mayor tranquilidad.
3. Empezar a trabajar cuanto antes y adquirir experiencia.
Una sociedad que quiere facilitar la emancipación juvenil no puede normalizar que la incorporación estable al mercado laboral se retrase indefinidamente. Estudiar y formarse es fundamental, pero también lo es adquirir experiencia laboral, empezar a generar ingresos y construir autonomía económica desde edades razonables.
Eso no significa culpabilizar a quien tarda en encontrar empleo por razones del mercado laboral, sino evitar que culturalmente consideremos normal aplazar durante demasiados años la entrada en la vida profesional. Pero si puedes trabajar mientras estudias a los 20 años o antes, mejor que mejor. Si tu primera experiencia laboral es a los 30 o más tarde… llegas tarde.
4. Fomentar la iniciativa y el emprendimiento.
No todo el mundo tiene que ser empresario, pero sí conviene recuperar una cultura de iniciativa. Crear una pequeña empresa, hacerse autónomo, desarrollar un proyecto digital, prestar servicios profesionales o convertir una habilidad en una fuente de ingresos pueden abrir caminos que el empleo tradicional no siempre ofrece.
Emprender implica riesgo, esfuerzo y aprendizaje, y precisamente por eso también requiere administraciones que reduzcan trabas, simplifiquen trámites y acompañen a quien decide crear su propio puesto de trabajo.
5. Diferenciar entre necesidades y deseos.
Todos tenemos derecho a disfrutar de nuestro dinero, pero quien quiere comprar una vivienda probablemente tendrá que establecer prioridades durante determinados años. La vivienda exige planificación y, salvo que se disponga de un patrimonio familiar importante, seguramente también algunas renuncias temporales. Si malgastas y no ahorras, mal hecho.
6. No pretender empezar necesariamente por la vivienda definitiva.
La primera casa no tiene por qué ser el piso en el que vivamos toda la vida. Un inmueble más pequeño, una población cercana o una zona más económica pueden convertirse en una primera puerta de entrada a la propiedad.
7. Ampliar el mapa.
En determinados barrios de las grandes ciudades, los precios pueden resultar prácticamente inaccesibles para un salario joven. A veces desplazarse diez, veinte o treinta kilómetros, siempre que existan buenas comunicaciones, cambia completamente las posibilidades de compra. Piensa en emprender con teletrabajo y piensa en la España vaciada para encontrar oportunidades.
8. Evitar endeudarse antes de pedir una hipoteca y aprender educación financiera.
Créditos al consumo, coches financiados, tarjetas aplazadas y otras deudas reducen nuestra capacidad financiera. Antes de firmar una hipoteca hay que entender bien el tipo de interés, la TAE, el plazo, las vinculaciones y el coste total del préstamo.
9. Comparar bancos, aprovechar ayudas y pensar también en vivienda usada.
La primera oferta hipotecaria no tiene por qué ser la mejor. Conviene comparar entidades, conocer todos los programas públicos disponibles y estudiar también viviendas usadas o necesitadas de rehabilitación.
10. Tener paciencia y una estrategia a varios años.
Comprar una casa a los 25, 30 o 35 años no debería convertirse en una competición. Lo importante es construir una posición económica sostenible para que la hipoteca permita vivir y no convierta al propietario en esclavo de la cuota durante décadas.
Pero hasta aquí llega la responsabilidad del ciudadano. Porque resulta demasiado fácil aconsejar sacrificios a los jóvenes mientras las administraciones no hacen su parte. Y han fallado todas en las dos últimas décadas.
Diez obligaciones de los poderes públicos:
1. Construir mucha más vivienda protegida.
No mediante anuncios puntuales o promociones testimoniales, sino con una política estable durante décadas y dirigida especialmente a jóvenes, familias trabajadoras y rentas medias. Esta tarea no puede ser cortoplacista.
2. Ayudar directamente con la entrada de la primera vivienda.
Si una entidad financiera exige al comprador disponer de una parte importante del precio con recursos propios (del 10 o del 20% según la edad), el Estado, las comunidades autónomas o una combinación de administraciones podrían conceder a los jóvenes una ayuda directa a fondo perdido equivalente al 10% o incluso al 20% del precio de su primera vivienda, con límites de renta, precio máximo y obligación de destinarla a residencia habitual.
No hablamos de regalar una casa, sino de eliminar la barrera que impide comprar a quien tiene trabajo e ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero no dispone de decenas de miles de euros ahorrados.
3. Eliminar o reducir drásticamente los impuestos en la compra de la primera vivienda habitual.
Si queremos facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda, no parece coherente exigirles miles de euros adicionales en impuestos justo cuando consiguen comprarla. La primera vivienda habitual debería contar con una fiscalidad muy reducida o prácticamente nula, dentro de los límites legales y competenciales de cada administración. Eliminar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
4. Mejorar radicalmente el transporte público alrededor de las grandes ciudades.
No sirve de mucho decir a un joven que compre vivienda a veinte, treinta o cuarenta kilómetros si después necesita una hora y media de coche para llegar a trabajar. Ampliar la oferta residencial exige acompañarla de trenes de cercanías fiables, metro, tranvía, autobuses interurbanos y aparcamientos disuasorios que permitan vivir fuera del centro sin quedar aislado.
Una buena red de transporte puede convertir municipios hoy considerados demasiado alejados en alternativas residenciales perfectamente viables. De paso se lucha con el problema de la despoblación en municipios de interior.
5. Convertir el teletrabajo en una herramienta de reequilibrio territorial.
España tiene cientos de municipios con vivienda disponible, precios mucho más bajos y problemas de despoblación, mientras las grandes áreas urbanas soportan una presión residencial enorme. El teletrabajo puede ayudar a unir esas dos realidades.
Si un joven puede trabajar varios días a la semana desde un pueblo bien conectado digitalmente, deja de estar obligado a vivir junto a la oficina. Eso puede favorecer la España vaciada, mantener abiertos colegios, comercios y servicios, atraer población joven y dar una segunda vida a muchos municipios.
6. Llevar fibra, servicios y buenas comunicaciones a los pequeños municipios.
No basta con decirle a la gente que se vaya a vivir a un pueblo. Para hacerlo posible hacen falta internet de alta velocidad, centros de salud accesibles, colegios, transporte, cajeros, comercio básico y conexiones razonables con las ciudades próximas.
Repoblar exige algo más que campañas publicitarias: exige garantizar calidad de vida. Transporte público, conexión excelente de internet y servicios sanitarios y educativos.
7. Favorecer el emprendimiento y la creación de empleo entre los jóvenes.
El acceso a la vivienda empieza por tener ingresos. Por eso una verdadera política de vivienda juvenil también debe incluir apoyo al empleo y al emprendimiento: menos trabas administrativas, mejores programas de formación, asesoramiento, financiación inicial y un entorno que facilite crear una empresa o hacerse autónomo.
No podemos aspirar a que los jóvenes se emancipen antes si al mismo tiempo dificultamos que comiencen a generar ingresos y desarrollar proyectos profesionales propios.
8. Movilizar suelo, agilizar el urbanismo e incrementar la oferta.
Ayuntamientos, comunidades autónomas y Estado deben poner suelo en circulación, agilizar licencias manteniendo las garantías necesarias y permitir que se construya allí donde existe una demanda real de vivienda. Es inadmisible que un constructor y promotor tarde 15 años desde que adquiere suelo y se entrega las llaves por la burocracia.
9. Rehabilitar viviendas vacías y dar seguridad jurídica a propietarios e inquilinos.
España dispone de un enorme parque construido que puede volver al mercado mediante rehabilitación. Al mismo tiempo, hace falta seguridad jurídica para el inquilino y para el propietario, y las situaciones de vulnerabilidad deben ser atendidas por las administraciones y no cargarse exclusivamente sobre particulares. El error de los dos decretos fracasados estaba en criminalizar a los pequeños propietarios y ahorradores.
10. Convertir vivienda, movilidad y territorio en una política de Estado a largo plazo.
Probablemente este sea el gran cambio pendiente. Vivienda, transporte, empleo, teletrabajo y lucha contra la despoblación no pueden tratarse como problemas separados.
Una política seria debería plantearse una pregunta sencilla: ¿por qué concentrar cada vez más población, empleo y demanda residencial en unos pocos kilómetros cuadrados si tenemos municipios con viviendas más baratas, territorio disponible y necesidad urgente de nuevos habitantes?
Ahí existe una oportunidad enorme. Mejor transporte en las coronas metropolitanas permitiría que una persona trabajara en Valencia, Madrid, Barcelona o cualquier gran ciudad y residiera cómodamente fuera de ella. El teletrabajo permitiría ir todavía más lejos y facilitar que profesionales y empresas se asentaran en municipios pequeños. Y el emprendimiento puede generar actividad precisamente donde antes parecía que solamente había despoblación.
La vivienda no se resolverá únicamente construyendo pisos ni únicamente concediendo ayudas. Ni poniendo trabas y controlando los precios. Hay que actuar sobre todo el ecosistema: empleo, ahorro, transporte, fiscalidad, suelo, conectividad, emprendimiento y territorio.
Al joven hay que pedirle esfuerzo, iniciativa y visión de futuro. Si vive con sus padres y trabaja, tiene sentido recomendarle que aproveche esa etapa para ahorrar una parte importante de sus ingresos y evite endeudarse demasiado pronto en un coche caro o en consumos prescindibles. También hay que animarle a entrar cuanto antes en la vida laboral, a emprender si tiene una idea y a no esperar necesariamente a que aparezca el empleo perfecto.
Y al Estado hay que exigirle que haga viable ese esfuerzo: ayudas del 10% o el 20% para la entrada, fiscalidad reducida para la primera vivienda, vivienda protegida, transporte público potente, teletrabajo, buena conectividad y oportunidades reales de empleo y emprendimiento también fuera de las grandes ciudades.
Porque quizá una parte de la solución al problema de la vivienda esté precisamente donde durante décadas apenas hemos mirado: en los municipios que pierden habitantes mientras las grandes ciudades ya no pueden absorber indefinidamente más población y más demanda.