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Pere Valenciano, director y fundador de El Periódico de Aquí
La vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas de España y, al mismo tiempo, en uno de los debates peor planteados, porque sobra demagogia y falta análisis crítico y serio. Se intenta explicar una realidad enormemente compleja mediante consignas simples, culpables únicos y soluciones de laboratorio que quizá funcionan bien en una pancarta o en un mitin, con el rédito electoral de los buitres políticos carroñeros, pero que difícilmente sirven cuando lo que está en juego es algo tan básico como poder vivir en una casa digna, poder pagarla, poder conservarla y, al mismo tiempo, saber que la propiedad privada sigue estando protegida por la ley.
La Constitución Española ofrece un buen punto de partida precisamente porque obliga a mirar el problema desde más de un ángulo: por un lado, el artículo 47 reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo, mientras que, por otro, el artículo 33 reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, aunque recuerda también su función social, lo que significa que una política de vivienda seria no puede construirse enfrentando ambos principios, sino buscando la forma de hacerlos compatibles y de proteger a quien necesita una vivienda sin convertir al propietario legítimo en el enemigo del sistema. Es el Sistema el que debe ser eficiente.
Por eso conviene decir con claridad que la okupación ilegal no puede convertirse en una alternativa habitacional tolerada de hecho, porque el derecho a una vivienda digna no incluye el derecho a apropiarse de la vivienda de otro ciudadano, del mismo modo que proteger la propiedad privada tampoco puede servir como excusa para mirar hacia otro lado cuando una familia que accedió legalmente a una vivienda atraviesa una situación de vulnerabilidad real y, después de años pagando, deja de poder hacerlo por un despido, una enfermedad, una separación, una ruina económica o cualquier otra circunstancia sobrevenida.
Y es aquí donde aparece la parte más dolorosa de todo este debate. Detrás de un desahucio hay personas.
Ese drama no puede despacharse diciendo simplemente que quien no paga debe irse, porque una sociedad mínimamente cohesionada tiene la obligación de distinguir entre quien incumple deliberadamente y quien, después de haber cumplido durante años, se encuentra atrapado en una situación que no puede afrontar, pero tampoco puede resolverse trasladando toda la carga al propietario, sobre todo cuando ese propietario no es un gran fondo de inversión ni una sociedad con cientos de inmuebles, sino un particular que compró un piso con sus ahorros, un jubilado que completa su pensión con una renta o una familia que sigue pagando comunidad, seguros, impuestos e incluso hipoteca mientras deja de percibir el alquiler.
Los políticos son los responsables. La Administración debería actuar mucho antes de que el problema llegue a ese punto, porque si existe una vulnerabilidad real lo razonable sería activar ayudas temporales, mediación, servicios sociales y, cuando sea necesario, una alternativa habitacional, de manera que la protección de la persona vulnerable no dependa de que otro ciudadano asuma indefinidamente el coste de una política social que corresponde a los poderes públicos; en otras palabras, si una familia no puede pagar y acredita que realmente no dispone de recursos, el Estado debe ayudarla, pero no puede limitarse a decirle al propietario que soporte solo las consecuencias de esa situación.
Esta contradicción conduce al fondo del problema, porque durante años hemos hablado muchísimo del derecho a la vivienda mientras las distintas administraciones, de uno u otro signo político, han sido incapaces de generar un parque suficientemente amplio de vivienda pública, protegida y asequible, y ese déficit acumulado termina apareciendo siempre en el peor momento, cuando se paraliza un desahucio pero no existe una vivienda alternativa, cuando se anuncian ayudas pero no hay pisos disponibles o cuando se proclama que hay que proteger a los jóvenes sin ofrecerles una vía realista para emanciparse. Se llama ley de la oferta y la demanda y en España faltan viviendas y una apuesta seria por la España vaciada.
Los datos del Banco de España ayudan a entender la dimensión del problema, porque España dispone de uno de los parques públicos de vivienda más reducidos entre las economías avanzadas, alrededor del 1,1% de las viviendas principales, y aunque en 2025 se terminaron unas 11.000 viviendas protegidas, esa cifra sigue muy lejos de las aproximadamente 62.000 anuales que se terminaban durante los años noventa o de las 56.000 de la década de los 2000, de manera que el desfase entre las necesidades actuales y la capacidad pública acumulada durante años resulta evidente. Los datos oficiales hablan de un déficit de un millón de viviendas en 2026.
A todo ello se suma una realidad económica que a veces parece incómodo mencionar, pero que no desaparece por evitarla: cuando hay mucha más demanda que oferta, los precios tienden a subir, y eso es exactamente lo que ocurre en buena parte de las grandes ciudades, áreas metropolitanas y zonas costeras, donde confluyen el crecimiento de hogares, la concentración de población, la demanda inversora, la compra como refugio de ahorro, la presión turística en determinados puntos, la escasez de suelo finalista, la lentitud urbanística, la insuficiente construcción de vivienda nueva y la falta de una oferta pública capaz de actuar como contrapeso.
Se comete un error cuando se intenta convertir la inversión inmobiliaria en el enemigo absoluto, porque invertir en vivienda no es, por definición, una actividad ilegítima ni inmoral, del mismo modo que tampoco lo es que una familia compre un pequeño apartamento pensando en su jubilación o en dejar algo a sus hijos; el problema aparece cuando esa demanda inversora compite en mercados donde la oferta ya es claramente insuficiente y donde las administraciones no han hecho los deberes, porque entonces quien quiere una casa para vivir acaba pujando indirectamente contra quien la quiere como inversión, y ese desequilibrio termina expulsando del mercado a quien dispone de menos recursos.
Y aquí conviene introducir un matiz que hoy mismo pone sobre la mesa El País con unas gráficas elaboradas a partir de datos de la Dirección General del Catastro, el Banco de España y el Consejo General del Notariado, porque no parece razonable demonizar a cualquiera que posea más de una vivienda como si automáticamente fuera un gran tenedor o un especulador profesional. Según esos datos, entre los arrendadores que son personas físicas, el 76,1% tiene una sola vivienda en alquiler, el 15% dispone de dos, el 7,5% posee entre tres y cinco, el 1,2% entre seis y diez y apenas el 0,2%supera las diez viviendas, de manera que la inmensa mayoría de los particulares que alquilan no responden precisamente al perfil de una gran corporación inmobiliaria, sino al de pequeños propietarios con una o unas pocas viviendas.
Las mismas gráficas muestran además que, si se analiza el conjunto de viviendas alquiladas para residencia habitual propiedad de personas físicas, el 50,7% pertenece a propietarios con una sola vivienda, el 21,8% a quienes tienen dos, el 18,9% a quienes poseen entre tres y cinco, el 6,2% a propietarios con entre seis y diez y únicamente el 2,4% a quienes superan las diez, lo que no significa que no exista concentración ni que no haya grandes propietarios, sino que obliga a diferenciar realidades que poco tienen que ver entre sí y a evitar que el pequeño ahorrador, el pensionista que alquila un piso heredado o la familia que ha adquirido una segunda vivienda sean presentados de forma indiscriminada como culpables de la crisis.
No tiene demasiado sentido meter en el mismo saco al propietario de dos viviendas y a una sociedad que gestiona centenares o miles de inmuebles, porque su capacidad económica, su comportamiento y su influencia sobre el mercado no son comparables, y una política pública que ignore esa diferencia corre el riesgo de generar más inseguridad que soluciones, especialmente si termina provocando que pequeños propietarios retiren viviendas del alquiler de larga duración por miedo a los impagos, a la conflictividad o a no poder recuperar su inmueble con agilidad cuando corresponda.
Por eso la respuesta no puede consistir únicamente en imponer límites, señalar culpables o aprobar medidas parciales que desplazan el problema de un lado a otro, sino en aumentar de forma sostenida la oferta de vivienda, agilizar el suelo, favorecer la construcción, impulsar la rehabilitación, dar seguridad jurídica a quien alquila y, al mismo tiempo, construir mucha más vivienda protegida, porque sin una oferta suficiente cualquier ayuda a la demanda corre el riesgo de terminar incorporándose al precio y cualquier restricción demasiado rígida puede acabar reduciendo todavía más los pisos disponibles.
Existe además una contradicción territorial que España sigue sin abordar con la profundidad necesaria, y es que mientras en Madrid, València, Barcelona, Málaga, Alicante, Baleares o determinadas zonas costeras la vivienda se ha convertido en un bien cada vez más difícil de pagar, una parte de la España interior acumula pueblos que pierden población, edificios cerrados, casas vacías y centros urbanos que se deterioran por falta de residentes, lo que obliga a preguntarse por qué las políticas de vivienda y las políticas contra la despoblación parecen caminar por carreteras paralelas sin encontrarse nunca.
El último Censo de Población y Viviendas del INE contabilizó 3,84 millones de viviendas vacías en España en 2021, y además mostró que el 45% de todas ellas se concentraba en municipios de menos de 10.000 habitantes, pese a que esos municipios acogían solo el 20,3% de la población, mientras que en los pueblos de menos de 1.000 habitantes nada menos que una de cada tres viviendas figuraba como vacía, lo que refleja hasta qué punto la crisis de vivienda convive paradójicamente con otro problema enorme, el de territorios donde sobran casas pero faltan habitantes, empleo y servicios.
Naturalmente, no se trata de decirle a una persona que trabaja en una gran ciudad que se marche a vivir a un pequeño municipio situado a cientos de kilómetros, porque el empleo, la familia, los colegios, la sanidad y los servicios condicionan completamente esa decisión, pero sí habría que plantearse por qué no se utilizan de una manera mucho más ambiciosa los incentivos fiscales, el teletrabajo, la digitalización, el transporte, la rehabilitación de viviendas vacías, el apoyo al emprendimiento y la implantación de servicios públicos para conseguir que vivir en determinados municipios deje de ser una renuncia y vuelva a convertirse en una opción atractiva.
Quizá una parte de la solución al problema de la vivienda no consista únicamente en construir más donde todo el mundo quiere vivir, sino también en conseguir que haya más lugares donde merezca la pena vivir, porque si miles de viviendas están vacías en territorios que pierden habitantes mientras otras ciudades soportan una presión enorme sobre el mercado residencial, parece evidente que hay un problema de distribución territorial que la política pública debería tomarse mucho más en serio. Y lógicamente mejorar el transporte público que una grandes urbes con zonas de interior.
JÓVENES
Y después están los jóvenes, que se han convertido casi en el símbolo de esta crisis porque muchos trabajan, pagan alquileres elevados, intentan ahorrar y, aun así, descubren que la distancia que les separa de una vivienda en propiedad no deja de aumentar, por lo que resulta demasiado fácil acusarlos de no tener cultura del ahorro sin tener en cuenta que ahorrar es relativamente sencillo cuando la vivienda consume una parte razonable de los ingresos y extraordinariamente difícil cuando una persona dedica una parte enorme de su salario al alquiler, los suministros, el transporte y el coste cotidiano de vivir.
Es verdad que la cultura del ahorro debería recuperarse y reforzarse, porque durante generaciones comprar una vivienda exigía sacrificio, planificación y renuncias, y no habría nada malo en volver a enseñar desde edades tempranas educación financiera, hábitos de ahorro y responsabilidad económica, pero sería profundamente injusto explicar el problema únicamente desde ahí, porque muchos jóvenes no fracasan al ahorrar por falta de voluntad, sino porque sus salarios y sus gastos apenas les permiten reservar una cantidad suficiente para afrontar una entrada.
Ahí aparece uno de los grandes obstáculos del sistema: hay personas que podrían pagar una cuota hipotecaria similar a lo que ya abonan de alquiler, pero no pueden comprar porque necesitan reunir previamente una cantidad importante para la entrada, además de asumir otros gastos, de manera que el muro no está siempre en la capacidad mensual de pago, sino en disponer de ese capital inicial.
Por eso merece la pena abrir un debate serio sobre la posibilidad de que las administraciones concedan ayudas directas a fondo perdido para la compra de la primera vivienda habitual, por ejemplo del 10%, del 15% o incluso del 20% del precio, siempre con límites estrictos de renta, patrimonio, edad, precio máximo de la vivienda y obligación de destinarla durante un periodo prolongado a residencia habitual, porque si el objetivo político es facilitar la emancipación, favorecer la formación de hogares y dar estabilidad a quienes trabajan pero no consiguen reunir la entrada, tiene sentido analizar fórmulas más ambiciosas que los anuncios genéricos o los avales que no siempre resuelven el problema de fondo.
Naturalmente, una ayuda de ese tipo no debería aprobarse de forma aislada, porque si se inyecta dinero en un mercado con una oferta rígida se corre el riesgo de que parte de esa ayuda termine reflejándose en los precios, pero combinada con una política potente de construcción, vivienda protegida, rehabilitación, suelo y oferta podría convertirse en una herramienta útil, especialmente para quienes tienen ingresos suficientes para sostener una hipoteca pero no han podido acumular el ahorro inicial necesario.
A esa medida podrían añadirse incentivos para cuentas de ahorro vivienda, avales públicos bien diseñados, ventajas fiscales condicionadas, cooperativas, fórmulas de alquiler con opción a compra, construcción industrializada, movilización de vivienda vacía y programas de rehabilitación en municipios despoblados, porque el problema es demasiado grande como para confiar en una sola receta y demasiado urgente como para seguir esperando que el mercado o la Administración lo resuelvan por sí solos.
El gran error de la política de vivienda española ha sido, probablemente, intentar resolver por partes un problema que exige una estrategia completa y sostenida durante muchos años, porque no basta con hablar de okupación sin hablar de seguridad jurídica, ni de desahucios sin hablar de vivienda alternativa, ni de jóvenes sin hablar de salarios y ahorro, ni de alquiler sin hablar de oferta, ni de vivienda pública sin hablar de suelo, ni de despoblación sin hablar de empleo, servicios y conectividad.
Una política seria tendría que ser capaz de proteger simultáneamente al propietario y al inquilino vulnerable, combatir con rapidez la okupación ilegal, evitar que una familia termine en la calle sin alternativa, construir mucha más vivienda protegida, movilizar suelo, rehabilitar viviendas vacías, fomentar el alquiler de larga duración, facilitar la compra de la primera vivienda y utilizar la vivienda como una de las herramientas para combatir la despoblación, porque solo desde esa visión global será posible reducir de verdad la presión que hoy sufren millones de personas.
El problema de la vivienda no se resolverá enfrentando a unos ciudadanos contra otros, porque el joven que quiere comprar, la familia que no puede pagar, el propietario que quiere recuperar su inmueble, el inquilino que busca estabilidad, el pequeño ahorrador que posee dos viviendas y el pueblo que se vacía no son enemigos entre sí, sino distintas caras de un mismo fracaso acumulado que exige menos propaganda, menos eslóganes y una política de vivienda mucho más ambiciosa, estable y coherente.
España necesita menos postureo de los partidos en busca de rédito electoral y más pasar a la acción con un gran pacto por la vivienda que recoja buena parte de las ideas de este artículo.