Vivienda por decreto: la urgencia como coartada

El BOE de hoy publica el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, "por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible". Son 96 páginas. Las he leído enteras, como abogado y como alcalde. Nadie discute que el acceso a la vivienda es hoy uno de los grandes problemas de este país. Precisamente por eso merece una respuesta mejor que esta.

Lo que el Congreso tumbó, vuelve por la puerta de atrás

En abril, el Congreso de los Diputados derogó el Real Decreto-ley 8/2026, que imponía una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler. Cinco meses después, el Gobierno vuelve a aprobar esa misma prórroga, otra vez por decreto-ley, en la disposición final quinta. Y en la disposición transitoria primera va más lejos, da por válidas las solicitudes que se formularon al amparo del decreto derogado.

El artículo 86.2 de la Constitución es claro. Los decretos-leyes se someten al Congreso, que los convalida o los deroga. Si el Gobierno puede volver a aprobar lo que la Cámara acaba de rechazar, la votación de convalidación pierde todo su sentido. Esto ya no va solo de vivienda, va del respeto al Parlamento y al equilibrio de poderes que la Constitución diseña.

Un ómnibus sin urgencia

Bajo el rótulo de "vivienda", el decreto modifica quince normas. Toca la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el IRPF, el IVA, la Ley de Haciendas Locales, el régimen de las SOCIMI, la Ley del Mercado de Valores, la de seguros y hasta la de hipoteca mobiliaria de 1954. Además crea un producto financiero nuevo, la "Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa". El preámbulo, sin embargo, asegura que se modifican "cinco normas".

El artículo 86 de la Constitución solo permite legislar por decreto-ley en caso de "extraordinaria y urgente necesidad". Y el Tribunal Constitucional exige que cada medida guarde conexión con esa urgencia. El propio texto la desmiente, ya que la cuenta Financia Europa no podrá comercializarse hasta que se apruebe una orden ministerial, para la que se da un plazo de seis meses. La CNMV, por su parte, dispone de cuatro meses para crear el registro de fondos elegibles. Si la norma aplaza su propia eficacia, cuesta ver dónde está la urgencia.

Hay un segundo límite constitucional. Un decreto-ley no puede "afectar" a los derechos del Título I, y el derecho de propiedad del artículo 33 es uno de ellos. El preámbulo afirma que se respeta ese límite. Pero el articulado limita compraventas (art. 1), topa las rentas (disposición final sexta), impone prórrogas forzosas y suspende lanzamientos ya acordados. El Tribunal Constitucional ya anuló en la STC 93/2015 un decreto-ley autonómico sobre vivienda precisamente por afectar al contenido del derecho de propiedad. La advertencia estaba escrita.

La factura, para el pequeño propietario

El artículo 2 permite suspender procesos de desahucio y lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030, incluso cuando ya hay sentencia. Una medida que se presenta como "urgente" se prolonga más de cuatro años. Y la ejecución de las resoluciones judiciales no es un trámite, pues forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución.

Lo más llamativo es quién soporta esa suspensión. Salvo que el juez aprecie que el propio arrendador también es vulnerable, este solo queda a salvo si es una persona física con dos viviendas o menos. Quien tenga tres pisos, muy lejos de ser un "gran tenedor" (que el decreto define como titular de más de diez), puede esperar hasta tres años para recuperar su vivienda. Su compensación se limita a la renta y los suministros impagados, la paga la Administración y llega cuando llega.

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos sigue la misma lógica:

• Se prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago de renta.
• Si el arrendador no responde en quince días a una petición de reparación, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras.
• Si no se firma un documento de finalización del contrato, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado.
• En el alquiler de temporada, la carga de probar la causa recae sobre el arrendador, si no la acredita, el contrato pasa a ser de vivienda habitual con efectos retroactivos.

Cada medida, aislada, puede tener su defensa. Juntas, trasladan todo el riesgo a un solo lado del contrato. Y el propietario que asume todo el riesgo hace lo previsible, retirar su vivienda del alquiler. Menos oferta significa precios más altos para quien busca piso, exactamente lo contrario de lo que se pretende.

Los ayuntamientos, sin voz y sin financiación

Como alcalde, hay una parte del decreto que me preocupa especialmente. El nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a la "Administración pública competente" a ofrecer una alternativa habitacional al inquilino vulnerable, o a pagar su deuda, en un plazo de dos meses. Si no lo hace, queda subrogada automáticamente en la posición del deudor. El Estado compensará a las comunidades autónomas, pero no los intereses de demora.

¿Quién es esa Administración competente? El decreto no lo dice, se remite a la legislación autonómica. Mientras tanto, los informes de vulnerabilidad suelen elaborarlos los servicios sociales municipales, que ya trabajan al límite. El riesgo de que la carga acabe en los ayuntamientos, sin viviendas disponibles y sin una sola línea de financiación, es real. Y a los municipios nadie nos ha consultado.

No es lo único. El decreto habilita a los ayuntamientos a imponer recargos en el IBI de hasta el 150% sobre viviendas vacías y pisos turísticos. Es una facultad, no una obligación, el Gobierno anuncia la medida y deja a cada consistorio el coste político de aplicarla. También modifica, con efectos desde el 1 de diciembre, los coeficientes máximos de la plusvalía municipal, con el ejercicio presupuestario casi cerrado y con muchas ordenanzas que habrá que revisar a contrarreloj. Se legisla sobre las haciendas locales sin contar con quienes las gestionan.

Mala técnica y un preámbulo de mitin

La inseguridad jurídica no está solo en el fondo. El artículo 1 establece que las entidades que compren viviendas por menos del 70% de su valor de tasación "tendrán limitada la adquisición". ¿Limitada cómo? ¿Nulidad, sanción, inscripción denegada? El texto no lo dice. El artículo 2.1 pide al juez que averigüe si un fondo compró "con el objeto de eludir" la función social de la vivienda, se juzgan intenciones, no hechos.

La redacción tampoco ayuda. El artículo 1.3 habla de la "entrada en vigor de esta ley", cuando es un decreto-ley. La Ley del IRPF aparece fechada el 28 de diciembre en un sitio y el 28 de noviembre en otro. El artículo 4 arrastra el título de otro borrador. Y el preámbulo contiene erratas como "el triste y dramático y desahucio". Son detalles, pero delatan una norma hecha con prisa.

El propio preámbulo merece capítulo aparte. Un texto publicado en el Boletín Oficial del Estado habla de una "legislación machista y retrógrada procedente de una dictadura" y construye la justificación de la norma en torno a un caso concreto. La exposición de motivos está para explicar la ley y servir de guía a quien la interpreta, no para hacer un mitin.

Otra política de vivienda es posible

El problema de la vivienda es real y exige respuestas urgentes. Pero se resuelve con más oferta, con seguridad jurídica para quien construye y para quien alquila, y con colaboración leal entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. No se resuelve con decretos ómnibus que reeditan lo que el Congreso ya rechazó, que tensan los límites de la Constitución y que cargan el coste sobre el pequeño propietario y sobre los municipios.

Las Cortes tienen ahora la última palabra. Ojalá la usen, y ojalá el Gobierno la respete esta vez.